Com a finalidade de ajudar locatários e locadores, vou listar abaixo, em tópicos, os principais cuidados que devem ser tomados ao alugar imóveis, por curto e longo prazo. Os alertas abaixo são baseados na minha vivência, observação e pesquisa ao longo de mais de 20 anos de experiência no mercado de locação de imóveis convencionais e flats.
– Contrato de temporada – O contrato de temporada é válido para o aluguel por apenas um dia até o prazo máximo de 90 (noventa) dias. O pagamento do aluguel pode ser exigido antecipadamente e de uma só vez. Sempre importante exigir o recibo!
Importante ressaltar que caso o locatário venha a permanecer no imóvel por prazo igual ou superior a trinta dias, sem a oposição do locador, presumir-se-á a prorrogação do contrato até que se faça a notificação por parte deste (art. 50).
– Contrato por longo prazo –
Cuidados que o proprietário deve ter:
1) Só entregue as chaves do imóvel ao inquilino quando o contrato estiver assinado por ele e seus fiadores e as assinaturas reconhecidas em cartório;
2) Para qualificar o locatário, devem constar, no mínimo, as seguintes informações: nome completo, CPF (ou CGC), nacionalidade, estado civil, profissão e endereço residencial (caso seja locação residencial para o locatário, o endereço do próprio imóvel).
3) Exija cópias de documentos comprovando os dados;
4) Não abra mão de garantias.
5) O contrato deve transferir para o locatário a obrigação de pagar taxas de luz, água, esgoto, condomínio, imposto predial ou territorial e seguro contra incêndio relativos ao imóvel, figurando o proprietário como beneficiário do seguro contra incêndio.
Cuidados que o inquilino deve ter:
1) Antes de assinar um contrato de locação, peça um modelo do contrato e examine-o atenciosamente, com calma, cláusula por cláusula, destacando os pontos duvidosos para pedir explicações. Mesmo após examiná-lo, leia com atenção o contrato definitivo antes de assiná-lo. Se necessário, leve-o a um advogado ou corretor de imóveis;
2) É comum e perfeitamente legal os contratos transferirem para o inquilino as despesas de IPTU e seguro de incêndio. Leve em consideração também esses encargos, bem como o valor do condomínio, e não apenas o valor do aluguel;
3) Só aceite a exigência de um tipo de garantia; é ilegal exigir simultaneamente, por exemplo, fiadores e caução;
4) O prazo mínimo de reajuste de qualquer contrato é atualmente de um ano;
5) Não aceite cláusulas dando poderes, ao proprietário ou à sua administradora, de assinar notas promissórias ou qualquer outro documento em seu nome;
6) Se pretender fazer modificações no imóvel, solicite autorização por escrito e em detalhes antes de assinar o contrato.
Cuidados para proprietário e inquilino: Confira os seguintes itens ao assinar o contrato: seus dados pessoais, o endereço correto do imóvel, data de início e fim do contrato, finalidade da locação, valor do aluguel, valor da multa em caso de atraso e de infração de cláusulas contratuais, prazo e índice de reajuste, local de pagamento, dia de vencimento e dias de tolerância para isenção de multa no pagamento com atraso.
– Inventário – O inventário, também chamado de vistoria, é garantia para locador e locatário, mesmo que por curto prazo. Nesse documento, devem constar todos os móveis, utensílios, eletros, revestimentos de pisos, portas e paredes, iluminação, enxoval de cama e banho, enfim, tudo que consta no imóvel e o estado em que se encontram. O documento é emitido em duas vias e assinado pelo locatário e locador – ou seu representante legal. Confira tudo, item a item, no ato da entrega e na devolução do imóvel. O inventário é um anexo ao contrato de locação.
– Anúncio – No anúncio, deverá constar as informações completas pertinentes ao imóvel. No caso dos aluguéis por temporada, se está equipado com utensílios de cozinha, eletros, enxoval de cama e banho etc. Importantíssimo constar o que está incluído no pacote do aluguel. Essa parte é de extrema importância para evitar gastos inesperados. Também imprescindível prestar atenção às condições de desistências/cancelamentos. Visite o imóvel antes da locação, para conferir se a proposta corresponde à realidade, assim como teste as instalações elétricas, hidráulicas e os eletrodomésticos.. Não confie em fotos bonitas. Se visitar antes for difícil, peça indicações de quem já o alugou.
– Golpe – Sempre gosto de ressaltar que o maior risco é de que o imóvel sequer exista (sim, pode acontecer de ele não existir!!). Para evitar esse que é o pior tipo de surpresa, tome algumas precauções básicas: contrate imobiliária ou corretor autônomo com telefone fixo, escritório físico e legalmente inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, para maior garantia do negócio ou diretamente com o proprietário. Busque referências da imobiliária, do corretor ou do proprietário do imóvel. No caso de corretores e imobiliárias, a afiliação ao Creci é obrigatória e você pode checar junto ao Conselho se há alguma restrição com relação ao profissional. Além do Creci, você pode solicitar o CPF/MF ou CNPJ/MF para obter mais informações acerca do profissional ou do proprietário que está contratando. Hoje em dia, a internet é uma grande aliada. Para certificar de que o endereço existe e pelo menos se a fachada é a mesma que foi apresentada, uma ótima opção é fazer uma consulta rápida ao Google Street View.
– Preços abaixo do mercado, desconfie! – Para cada destino, existe um valor médio de aluguel. Caso a diferença seja substancial, desconfie. Em regra geral, significa problema.
Espero ter ajudado e esclarecido dúvidas dos locadores e locatários para locações por curto e por longo prazos! Até a próxima!
