Os moradores de Vargens têm até dezembro para darem abertura aos processos de regularização dos condomínios da região. O prazo curto e a burocracia são algumas das preocupações da população que teme não conseguir iniciar o processo a tempo.
Para tirar todas as dúvidas e ficar a par da situação, conversamos com a advogada Renata Masur, especialista nesse tipo de processo, que traz novas informações e dicas para os moradores. Confira:
Você pode fazer um panorama geral sobre esse processo de regularização?
A proliferação de loteamentos clandestinos e construções irregulares em Vargem Grande, Vargem Pequena, Recreio e Itanhangá está despertando preocupação nos moradores. As consequências da ocupação fora da lei atingem, diretamente, o meio ambiente, a qualidade de vida e a construção civil.
Ocorre que, ao longo do tempo, moradores foram construindo condomínios e o poder público fechou os olhos para o problema. O Plano Lúcio Costa, de 1968, classifica essas áreas como rurais. Em 70% de Vargem Grande, por exemplo, a legislação é restritiva, permitindo apenas lotes mínimos de cinco mil ou dez mil metros quadrados, com uma ou até três construções.
A ocupação irregular pode ter consequências graves para a região. Os moradores temem, entre outras coisas, enchentes e aumento da poluição de rios e lagoas.
O que verificar antes de comprar um lote?
CONDIÇÕES DO TERRENO: A lei federal 6766/79 e legislação municipal proíbem loteamentos em terrenos alagadiços e sujeitos a enchentes; aterrados com material nocivo à saúde; com mais de 30% de inclinação (barrancos); em áreas de bosque, floresta e muito próximos de rios; e situados a 60 metros acima do nível do mar.
OBRIGAÇÕES DO LOTEADOR: Abrir ruas e demarcar lotes, praças e quadras; construir meio-fio; fazer as ruas no mínimo com saibro; fazer as redes de distribuição de água, esgoto e águas pluviais; e arborizar as ruas dentro do prazo acertado com a Secretaria municipal de Obras.
DOCUMENTAÇÃO: O loteamento deve ter Projeto Aprovado de Loteamento (PAL) e licença de obras dentro do prazo de validade; ambos concedidos pela prefeitura. O vendedor deve fazer um contrato de compra e venda com os compradores. Cada lote deve estar registrado no Registro Geral de Imóveis da região correspondente.
Ocorre que, no caso, a maior parte do território das Vargens não tem loteamento determinado por lei. As exigências para a criação de loteamentos, determinadas por legislação federal e municipal, incluem a aprovação pela prefeitura do plano de loteamento, a construção de infraestrutura por parte do loteador e a necessidade de licença para construções.
Uma das orientações aos compradores é não se deixar iludir pela promessa de alguns vendedores de oferecer o registro do imóvel.
A legislação prevê a área mínima dos terrenos. Portanto, não é possível registrar nada menor. O que se oferece no mercado é o registro de uma fração do terreno. Todas as pessoas que compram lotes passam a ser coproprietárias do terreno. O problema é que o número de construções é limitado. Nem todos que compraram lotes poderão construir.
Há uma ideia falsa dos moradores da área de que ter uma fração registrada tem valor jurídico. Na verdade, a área é determinada como rural. Portanto, sem loteamento ainda. Desta forma, como considerar a fração de uma área que não é desmembrada?
Além disso, a lei de registros públicos em seu art. 167 determina, de forma restritiva, o que pode ser passível de registro e, em seu item 19, prevê a possibilidade de registro dos loteamentos urbanos e rurais.
No caso das Vargens, não há o loteamento, pois este consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Nesse sentido, o Ministério Público determinou que o registro competente da área não mais registre fração de terreno em seus assentamentos. O PEU (Plano de estruturação urbana) é tido como principal solução.
O que os moradores precisam fazer para regularizar as suas situações?
O primeiro passo, no momento, é cumprir o que determina a LEI COMPLEMENTAR Nº 160 DE 15 DE DEZEMBRO DE 2015, sancionada pelo Prefeito Eduardo Paes, que permite a regularização de parcelamento do solo e a posterior legalização da construção das edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares situadas nos bairros de Vargem Grande, Vargem Pequena e Itanhangá.
As solicitações de regularizações serão efetuadas mediante requerimento de legalização de obras, apresentado até cento e oitenta dias contados a partir da data de publicação desta Lei Complementar, acompanhado de projetos e documentações, de acordo com regulamentação específica, devendo constar na regulamentação desta Lei os seguintes critérios:
I – para a regularização do parcelamento:
a)projeto de acordo com a Resolução SMU nº 728 de 10 de julho de 2007;
b) discriminação em planta dos lotes construídos, com legenda demonstrativa do tipo de construção;
c) documentação: certidão de ônus reais atualizada com abrangência de até cento e oitenta dias anteriores à data da emissão da certidão; IPTU – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana; planta cadastral com a demarcação do lote; ART – Anotação de Responsabilidade Técnica ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica do profissional responsável pelo projeto; se representado por associação de moradores, juntar contrato social, ata de posse da administração requerente, CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas e cópias da identidade e do CPF – Cadastro de Pessoas Físicas do atual representante;
d) o Poder Público, através da área técnica da Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU, especificará, quando da aprovação e efetiva emissão da licença, se o parcelamento se enquadra como loteamento, grupamento ou vila.
II – para a regularização da construção:
a) formulário de licenciamento de edificação residencial unifamiliar e bifamiliar, aprovado pelo Decreto nº 37.918 de 29 de outubro de 2013;
b) planta de situação em escala superior a 1/250;
c) documentação: instrumento que comprove a propriedade; identidade e CPF do proprietário; ART ou RRT do profissional responsável pelo projeto e execução da obra; demais declarações comuns a processamentos de legalização e DARM – Documento de Arrecadação Municipal de cinquenta por cento.
§ 1º A solicitação de legalização da construção deverá ser efetuada em até cento e vinte dias após a aprovação do parcelamento, com a apresentação de requerimento apropriado, quando será dado um prazo de até sessenta dias para a juntada dos demais documentos exigidos.
§ 2º A emissão da licença de aprovação do parcelamento do solo será precedida da definição, por parte da SMU, do tipo de parcelamento: loteamento, grupamento ou vila, além da respectiva numeração de cada parcela do solo.
O segundo passo será a possibilidade de enquadramento no PEU, que está para ser aprovado em breve.
Importante ressaltar que o prazo para dar entrada com a regularização do imóvel junto à prefeitura foi prorrogado e pela Lei Complementar 165 para dezembro de 2016, sancionada esta semana, eis que a lei 160 previa o prazo de junho de 2016.
Além disso, é necessária a orientação de um advogado para efetivação de todo o processo de legalização do imóvel.
Por que esse processo demorou tanto a chegar no bairro?
Entendemos que o Rio de Janeiro somente permite uma ampla expansão imobiliária para o lado oeste da cidade, sendo as Vargens um lugar aprazível de moradia com muito verde e lagoas. Após a criação do “Porto Maravilha”, a possibilidade de crescimento sustentável e ordenado com qualidade de vida é realmente nessa área da cidade. Portanto, a demora se deve por falta de infraestrutura de transporte, rede de esgoto, etc., que não havia possibilidade de construção no local. Com o aumento da densidade demográfica e possibilidade de mobilidade urbana para região, passou a ser uma área de interesse econômico relevante, pois o crescimento no Rio de Janeiro somente pode ser para a zona oeste.
Podemos dizer que é um reflexo da proximidade da área às localidades dos jogos olímpicos?
De certa forma, sim, a exemplo da experiência bem sucedida do “Porto Maravilha”, mas acredito muito mais em interesse econômico na área do que a relação com os jogos.
E a especulação imobiliária? Isso pode afetar os moradores com rendas mais baixas?
Não acredito que o interesse primordial seja esse. Na verdade, o interesse é espacial. Ou seja, é irrelevante se o morador da região é de baixa ou alta renda. Se conquistar os requisitos legais, o morador permanecerá em sua residência. No caso, a região tem uma peculiaridade: todos estão em situação de igualdade: “perseguidores de seu título de propriedade”.
Os moradores de Vargens têm apenas até dia 12 de junho para darem abertura aos processos de regularização dos condomínios da região. O prazo curto e a burocracia são algumas das preocupações da população que teme não conseguir iniciar o processo a tempo.
Para tirar todas as dúvidas e ficar a par da situação, conversamos com a advogada Renata Masur, especialista nesse tipo de processo, que traz novas informações e dicas para os moradores. Confira:
Você pode fazer um panorama geral sobre esse processo de regularização?
A proliferação de loteamentos clandestinos e construções irregulares em Vargem Grande, Vargem Pequena, Recreio e Itanhangá está despertando preocupação nos moradores. As consequências da ocupação fora da lei atingem, diretamente, o meio ambiente, a qualidade de vida e a construção civil.
Ocorre que, ao longo do tempo, moradores foram construindo condomínios e o poder público fechou os olhos para o problema. O Plano Lúcio Costa, de 1968, classifica essas áreas como rurais. Em 70% de Vargem Grande, por exemplo, a legislação é restritiva, permitindo apenas lotes mínimos de cinco mil ou dez mil metros quadrados, com uma ou até três construções.
A ocupação irregular pode ter consequências graves para a região. Os moradores temem, entre outras coisas, enchentes e aumento da poluição de rios e lagoas.
O que verificar antes de comprar um lote?
CONDIÇÕES DO TERRENO: A lei federal 6766/79 e legislação municipal proíbem loteamentos em terrenos alagadiços e sujeitos a enchentes; aterrados com material nocivo à saúde; com mais de 30% de inclinação (barrancos); em áreas de bosque, floresta e muito próximos de rios; e situados a 60 metros acima do nível do mar.
OBRIGAÇÕES DO LOTEADOR: Abrir ruas e demarcar lotes, praças e quadras; construir meio-fio; fazer as ruas no mínimo com saibro; fazer as redes de distribuição de água, esgoto e águas pluviais; e arborizar as ruas dentro do prazo acertado com a Secretaria municipal de Obras.
DOCUMENTAÇÃO: O loteamento deve ter Projeto Aprovado de Loteamento (PAL) e licença de obras dentro do prazo de validade; ambos concedidos pela prefeitura. O vendedor deve fazer um contrato de compra e venda com os compradores. Cada lote deve estar registrado no Registro Geral de Imóveis da região correspondente.
Ocorre que, no caso, a maior parte do território das Vargens não tem loteamento determinado por lei. As exigências para a criação de loteamentos, determinadas por legislação federal e municipal, incluem a aprovação pela prefeitura do plano de loteamento, a construção de infraestrutura por parte do loteador e a necessidade de licença para construções.
Uma das orientações aos compradores é não se deixar iludir pela promessa de alguns vendedores de oferecer o registro do imóvel.
A legislação prevê a área mínima dos terrenos. Portanto, não é possível registrar nada menor. O que se oferece no mercado é o registro de uma fração do terreno. Todas as pessoas que compram lotes passam a ser coproprietárias do terreno. O problema é que o número de construções é limitado. Nem todos que compraram lotes poderão construir.
Há uma ideia falsa dos moradores da área de que ter uma fração registrada tem valor jurídico. Na verdade, a área é determinada como rural. Portanto, sem loteamento ainda. Desta forma, como considerar a fração de uma área que não é desmembrada?
Além disso, a lei de registros públicos em seu art. 167 determina, de forma restritiva, o que pode ser passível de registro e, em seu item 19, prevê a possibilidade de registro dos loteamentos urbanos e rurais.
No caso das Vargens, não há o loteamento, pois este consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Nesse sentido, o Ministério Público determinou que o registro competente da área não mais registre fração de terreno em seus assentamentos. O PEU (Plano de estruturação urbana) é tido como principal solução.
O que os moradores precisam fazer para regularizar as suas situações?
O primeiro passo, no momento, é cumprir o que determina a LEI COMPLEMENTAR Nº 160 DE 15 DE DEZEMBRO DE 2015, sancionada pelo Prefeito Eduardo Paes, que permite a regularização de parcelamento do solo e a posterior legalização da construção das edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares situadas nos bairros de Vargem Grande, Vargem Pequena e Itanhangá.
As solicitações de regularizações serão efetuadas mediante requerimento de legalização de obras, apresentado até cento e oitenta dias contados a partir da data de publicação desta Lei Complementar, acompanhado de projetos e documentações, de acordo com regulamentação específica, devendo constar na regulamentação desta Lei os seguintes critérios:
I – para a regularização do parcelamento:
a)projeto de acordo com a Resolução SMU nº 728 de 10 de julho de 2007;
b) discriminação em planta dos lotes construídos, com legenda demonstrativa do tipo de construção;
c) documentação: certidão de ônus reais atualizada com abrangência de até cento e oitenta dias anteriores à data da emissão da certidão; IPTU – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana; planta cadastral com a demarcação do lote; ART – Anotação de Responsabilidade Técnica ou RRT – Registro de Responsabilidade Técnica do profissional responsável pelo projeto; se representado por associação de moradores, juntar contrato social, ata de posse da administração requerente, CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas e cópias da identidade e do CPF – Cadastro de Pessoas Físicas do atual representante;
d) o Poder Público, através da área técnica da Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU, especificará, quando da aprovação e efetiva emissão da licença, se o parcelamento se enquadra como loteamento, grupamento ou vila.
II – para a regularização da construção:
a) formulário de licenciamento de edificação residencial unifamiliar e bifamiliar, aprovado pelo Decreto nº 37.918 de 29 de outubro de 2013;
b) planta de situação em escala superior a 1/250;
c) documentação: instrumento que comprove a propriedade; identidade e CPF do proprietário; ART ou RRT do profissional responsável pelo projeto e execução da obra; demais declarações comuns a processamentos de legalização e DARM – Documento de Arrecadação Municipal de cinquenta por cento.
§ 1º A solicitação de legalização da construção deverá ser efetuada em até cento e vinte dias após a aprovação do parcelamento, com a apresentação de requerimento apropriado, quando será dado um prazo de até sessenta dias para a juntada dos demais documentos exigidos.
§ 2º A emissão da licença de aprovação do parcelamento do solo será precedida da definição, por parte da SMU, do tipo de parcelamento: loteamento, grupamento ou vila, além da respectiva numeração de cada parcela do solo.
O segundo passo será a possibilidade de enquadramento no PEU, que está para ser aprovado em breve.
Importante ressaltar que o prazo para dar entrada com a regularização do imóvel junto à prefeitura foi prorrogado e pela Lei Complementar 165 para dezembro de 2016, sancionada esta semana, eis que a lei 160 previa o prazo de junho de 2016.
Além disso, é necessária a orientação de um advogado para efetivação de todo o processo de legalização do imóvel.
Por que esse processo demorou tanto a chegar no bairro?
Entendemos que o Rio de Janeiro somente permite uma ampla expansão imobiliária para o lado oeste da cidade, sendo as Vargens um lugar aprazível de moradia com muito verde e lagoas. Após a criação do “Porto Maravilha”, a possibilidade de crescimento sustentável e ordenado com qualidade de vida é realmente nessa área da cidade. Portanto, a demora se deve por falta de infraestrutura de transporte, rede de esgoto, etc., que não havia possibilidade de construção no local. Com o aumento da densidade demográfica e possibilidade de mobilidade urbana para região, passou a ser uma área de interesse econômico relevante, pois o crescimento no Rio de Janeiro somente pode ser para a zona oeste.
Podemos dizer que é um reflexo da proximidade da área às localidades dos jogos olímpicos?
De certa forma, sim, a exemplo da experiência bem sucedida do “Porto Maravilha”, mas acredito muito mais em interesse econômico na área do que a relação com os jogos.
E a especulação imobiliária? Isso pode afetar os moradores com rendas mais baixas?
Não acredito que o interesse primordial seja esse. Na verdade, o interesse é espacial. Ou seja, é irrelevante se o morador da região é de baixa ou alta renda. Se conquistar os requisitos legais, o morador permanecerá em sua residência. No caso, a região tem uma peculiaridade: todos estão em situação de igualdade: “perseguidores de seu título de propriedade”.
