O fato de um empresário estar situado por longo período em um mesmo imóvel não acarreta, necessariamente, direito de permanência a seu próprio alvedrio.
Digno de nota que, na locação comercial, é muito comum o empresário deixar o contrato se estender por prazo indeterminado, sem qualquer formalidade ou termo aditivo, com base na confiança entre as partes.
Contudo, nesse contexto, o risco ao inquilino é imensurável. Estando a locação comercial prorrogada por prazo indeterminado, o locador pode encerrar o contrato a seu próprio critério, com lastro na Lei 8.245/91. Nesse cenário de acentuada vulnerabilidade, após a notificação pelo locador, o locatário terá prazo de trinta dias para desocupar o imóvel.
A fim de evitar tal desequilíbrio e propiciar a continuidade nas atividades desenvolvidas, a legislação civil trouxe a imprescindível figura do direito compulsório à renovação contratual.
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário tem direito à ação renovatória, a fim de prolongar o contrato por igual período, desde que que observados, simultaneamente, os seguintes requisitos: (i) locação comercial tenha sido celebrada por escrito e com prazo determinado; (ii) duração mínima do contrato a renovar ou a soma dos prazos seja de cinco anos; (iii) exploração do mesmo ramo, pelo locatário, durante período mínimo e ininterrupto de três anos.
Frisa-se que, se o contrato de locação for prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, perde-se o direito à renovatória e qualquer das partes pode rescindi-lo, com aviso prévio de 30 dias.
Para encaminhar a conclusão, ressalta-se um importante detalhe que não pode ser negligenciado pelos empresários, notadamente pela aptidão de causar possível fulminação do direito à renovação.
Segundo a Lei do Inquilinato, a ação renovatória deve ser movida no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
A título de exemplo, uma vez tomado por base um hipotético contrato locatício que se encerre em 01.01.2028, a ação renovatória deve ser ajuizada entre 01.01.2027 e 01.07.2027, sob pena de o inquilino não poder garantir a permanência no imóvel.
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