A Constituição Federal garante o direito à propriedade, conforme o artigo 5º, incisos XXII e XXIII, mas também estabelece que ela deve cumprir uma função social. Isso significa que, embora o proprietário tenha o direito de usar e dispor do que é seu, existem limites para esse exercício.
Na prática, o direito de propriedade não é absoluto. O artigo 1.228, § 2º, do Código Civil proíbe o exercício da propriedade com a intenção de prejudicar outra pessoa. É justamente aí que está um dos principais limites do proprietário: exercer seus direitos sem transformá-los em abuso.
A mudança no perfil de propriedade segue uma tendência contemporânea de afastamento do modelo clássico de uso exclusivo e de aproximação de formas baseadas no acesso e no compartilhamento. Nesse contexto, dividir o uso de bens surge como alternativa à posse individual, permitindo que um mesmo recurso seja utilizado por diferentes pessoas.
O AIRBNB se encontra nessa ruptura do conceito tradicional de propriedade, uma vez que nada mais é do que um negócio alternativo e lucrativo de compartilhamento do uso do bem imóvel, pois apenas se refere ao uso da coisa por variadas pessoas e momentos.
As demandas jurídicas sobre o assunto da locação por curta temporada têm atendido um clamor do condomínio em preservar a segurança e o sossego coletivos, ou seja, o impedimento do condomínio pelo uso da propriedade de forma atípica desvirtuando o sentido do condomínio residencial tem sido contra a utilização dos proprietários por plataformas digitais para locação por curta temporada.
A decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp nº 2.121.055/MG, bem como a discussão levada ao Tema 1.443, em 01/06/2026, reforçam que os condomínios podem estabelecer regras para preservar o uso exclusivamente residencial dos imóveis. Essa restrição se torna ainda mais válida quando está expressamente prevista na própria Convenção Condominial.
Há que se mencionar que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
O STJ afetou o tema 1443 para definir “se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa”.
No Direito, vale mais a adequação da convenção condominial ou mesmo o debate junto ao condomínio, para que os condôminos expressem o seu desejo. Além disso, cabe àqueles que estão adquirindo imóveis analisar a viabilidade do bem para obtenção de lucro por meio de contratos atípicos de curta ou curtíssima temporada. Enquanto não temos a palavra final do STJ, cabe a adequação às regras do condomínio e o respeito às normas existentes. Aqui fica evidente o limite do direito do proprietário, ou seja, a necessidade de respeitar a coletividade diante de seus interesses individuais.
Minicurriculo
Formada pela Faculdade Brasileira de Ciências Jurídicas – SUESC desde 2000; Pós graduada lato sensu pela EMERJ; Pós Graduada em Família e Sucessões pelo Triade/IBDFAM; Pós Graduada em Direito Imobiliário Extrajudicial pela Marcos Salomão Educação; Advogada e sócia fundadora do Escritório Albinante Advogados Associados. @isacalbi.
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